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⚠️ 부동산 & 임대차 생활 가이드 | 전세 사기 예방법 총정리
전세 사기는 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 사회초년생부터 신혼부부까지 누구나 피해자가 될 수 있죠. 이번 글에서는 전세 사기 예방 방법을 실제 계약 단계별로 쉽고 구체적으로 정리했습니다.
🏠 1️⃣ 전세 사기, 왜 이렇게 늘었을까?
최근 몇 년간 전세 가격 하락과 깡통전세(집값 < 보증금) 사례가 늘면서 보증금 반환이 어려운 피해가 급증했습니다. 특히, 빌라·오피스텔 중심으로 허위 계약, 이중계약, 깡통전세가 발생 중이에요.
- 📉 시세 대비 과도한 전세가 → 깡통전세 위험
- 📑 등기부등본 미확인 → 근저당 설정 누락
- 📉 보증보험 미가입 → 피해 보상 불가
🔍 2️⃣ 계약 전 반드시 확인해야 할 서류
- ✅ 등기부등본 — ‘근저당’, ‘가압류’, ‘임차권 등기’ 유무 확인
- ✅ 건축물대장 — 불법건축물 여부 확인
- ✅ 확정일자 가능 여부 — 전입신고 시 우선변제권 확보
- ✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 — HUG·SGI 가입 가능 확인
👉 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 시세 대비 적정 전세가를 비교해보세요.
💡 3️⃣ 등기부등본 보는 핵심 포인트
- ① 소유자 명의가 계약서 상 임대인과 일치하는지 확인
- ② 근저당권 설정 금액이 시세의 60% 이상이면 위험 신호
- ③ 임차권 등기가 이미 있다면 → 해당 건물은 피해야 함
🧾 등기부등본은 ‘정부24’나 ‘대법원 인터넷등기소’에서 즉시 열람 가능합니다.
🧱 4️⃣ 계약 단계별 전세 사기 예방 루틴
① 계약 전
- 📌 공인중개사 등록번호와 명함 실존 여부 확인
- 📌 건물 실거래가와 주변 시세 비교
- 📌 전세보증보험 가입 가능 여부 문의
② 계약 시
- 🖋️ 계약서에 소유자 본인 서명 필수
- 💳 보증금 송금은 반드시 임대인 명의 계좌로 송금
- 📅 계약일 + 확정일자 + 전입신고 날짜는 가능한 한 동일하게 처리
③ 계약 후
- 🏦 HUG·SGI 전세보증보험 가입
- 📬 우편으로 오는 ‘확정일자 스티커’ 보관
- 🔍 6개월~1년 주기로 등기부등본 재확인
🏦 5️⃣ 전세보증보험이란?
전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 보증금을 지급하는 제도입니다.
- 가입 조건: 전입신고 + 확정일자 완료
- 보증 한도: 최대 5억 원(일반주택), 7억 원(수도권)
- 보험료: 보증금의 0.128~0.192% 수준
- 가입 방법: HUG 홈페이지 또는 은행 대출 연계
🚨 6️⃣ 전세 사기 의심 사례 체크리스트
- ❗ 주변 시세보다 20% 이상 저렴한 전세
- ❗ 집주인이 자주 바뀌는 빌라
- ❗ 계약 후 등기부등본이 다른 사람 명의로 변경
- ❗ 공인중개사가 계약서 원본을 주지 않음
- ❗ 확정일자·전입신고를 미루라고 권유함
✅ 핵심 요약
- 등기부등본·건축물대장 필수 확인
- 보증금 송금은 반드시 임대인 명의 계좌로
- 확정일자 + 전입신고 + 보증보험 = 3단계 보호 루틴
- 시세보다 지나치게 싼 전세는 의심하라
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