📘 부동산 & 임대차 생활 가이드 | 등기부등본 보는 법 쉽게 정리
전세·월세 계약을 앞두고 있다면, 등기부등본은 무조건 확인해야 하는 필수 서류입니다. 하지만 처음 보면 ‘표제부? 갑구? 을구?’ 용어부터 어렵게 느껴지죠. 이 글에서는 초보자도 10분 만에 이해할 수 있도록 등기부등본 보는 법을 단계별로 정리했습니다.
1️⃣ 등기부등본이란? (한 줄 정의)
등기부등본은 “이 집의 진짜 주인이 누구인지, 빚은 얼마나 잡혀 있는지” 한눈에 보여주는 부동산 주민등록등본 같은 서류입니다.
- ✅ 소유자가 누구인지
- ✅ 근저당(담보대출)이 얼마나 걸려 있는지
- ✅ 압류, 경매, 가압류 등이 있는지
- ✅ 다른 세입자가 있는지(임차권 등기 등)
전세·매매 계약 전에 이 서류 한 장만 꼼꼼히 봐도 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
2️⃣ 어디서 발급받을 수 있을까?
- 💻 온라인 : ‘대법원 인터넷등기소’ 사이트 접속 → 부동산 등기 열람/발급
- 🏢 오프라인 : 가까운 등기소·법원 민원실 방문
열람용은 보통 700~1,000원 정도, 발급용은 조금 더 비쌀 수 있어요. 전세계약 전이라면 가장 최근 내용으로 다시 1회 이상 열람하는 습관이 좋습니다.
3️⃣ 등기부등본은 크게 3부분으로 구성돼요
등기부등본은 보통 아래처럼 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부 – 집의 기본 정보 (주소, 면적, 구조 등)
- 갑구(甲區) – 소유권에 관한 사항
- 을구(乙區) – 근저당, 전세권 등 권리(담보)에 관한 사항
4️⃣ 표제부 보는 법 (이 집이 맞는지부터 확인)
표제부에는 집의 ‘신상정보’가 적혀 있습니다.
- 📍 주소 – 내가 보러 간 집 주소와 실제 등기상 주소가 같은지 확인
- 📐 면적 – 전용면적, 대지지분 등 (광고와 다른지 체크)
- 🏢 건물 용도 – 주택인지, 근린생활시설인지(주거용이면 주택이어야 안전)
👉 부동산 광고, 중개사가 말한 정보와 표제부 내용이 다르면 그 매물은 일단 의심해봐야 합니다.
5️⃣ 갑구(甲區) 보는 법 | 진짜 집주인과 문제 있는 집인지 체크
갑구에는 ‘누가 이 집 주인인지’와 소유권에 어떤 변화가 있었는지가 적혀 있어요.
✔ 반드시 확인할 것
- 소유자 성명 – 계약서에 나오는 임대인 이름과 완전히 일치해야 함
- 소유권 변동 기록 – 잦은 매매·변동은 리스크일 수 있음
- 압류 / 가압류 / 가처분 – 국가·채권자가 집을 걸어둔 상태 → 매우 위험 신호
🔎 TIP. 계약 상대방이 “주인 대신 나와서 계약하는 사람”이라면, 반드시 위임장 + 소유자 신분증 사본을 요구하고, 중개사를 통해 진위 확인을 해야 합니다.
6️⃣ 을구(乙區) 보는 법 | 근저당·대출·전세권 핵심
을구는 이 집이 “얼마나 담보로 잡혀 있는지”를 보여주는 부분입니다. 전세 사기 예방에서 가장 중요한 파트예요.
✔ 을구에서 꼭 볼 것
- 근저당권 – 집을 담보로 은행에서 대출받은 기록 → 채권최고액(보통 실제 대출액의 120~130%) 확인
- 전세권 – 다른 임차인이 전세권을 등기한 경우 → 이미 누군가 강력한 권리를 가지고 있으므로 위험
- 지상권·지역권 – 토지 사용권 등이 복잡한 경우, 전문가 상담 추천
💣 깡통전세 체크 포인트
대략적으로
- (근저당권 채권최고액 + 내 전세보증금) > 집의 시세라면 → 깡통전세 위험
- 근저당권이 집값의 60% 이상이면 신중하게 재검토
즉, 집이 경매로 넘어가도 은행 + 다른 권리자에게 먼저 돈이 가고, 내가 받을 돈이 남지 않을 가능성이 높아지는 구조입니다.
7️⃣ 전세·월세 세입자의 빠른 체크리스트
- ✅ 임대인 이름 = 갑구 소유자 이름 일치 확인
- ✅ 근저당권 규모 + 내 보증금 < 집 시세인지 계산
- ✅ 압류·가압류·경매개시 ‘있음’ 표시 시 → 바로 패스
- ✅ 계약 전·대출 실행 전 한 번 더 등기부등본 재발급
- ✅ 계약 직후 전입신고 + 확정일자 + 전세보증보험까지 세트로 진행
8️⃣ 자주 나오는 질문 Q&A
Q1. 등기부등본에 ‘근저당’이 있으면 무조건 위험한가요?
A. 아닙니다. 거의 모든 집에는 어느 정도 대출이 있습니다. 중요한 건 집 시세 대비 얼마가 잡혀 있는지입니다. 시세 3억, 근저당 1억(채권최고액 1억3천) + 내 전세 1억이면 비교적 안전한 편이지만, 시세 2억, 근저당 1억5천 + 내 전세 7천이라면 위험합니다.
Q2. 등기부등본을 언제 다시 확인해야 하나요?
A. 최소 2번 추천합니다.
- ① 계약서 작성 전 1회
- ② 잔금 지급·입주 직전 1회 (그 사이에 근저당 추가 설정 여부 확인용)
✅ 요약 정리
- 등기부등본은 집의 “진짜 상태”를 보여주는 보고서
- 표제부: 주소/면적/용도 → 광고 정보와 일치 여부 확인
- 갑구: 소유자·압류 여부 → 진짜 집주인인지, 문제 있는 집인지 확인
- 을구: 근저당·전세권 → 깡통전세/전세사기 위험 체크
- 계약 전·입주 전 최소 2번은 등기부등본 재확인하기
